Come assicurarsi una compravendita immobiliare nel tempo
Vorresti acquistare un immobile ma al momento non hai risorse economiche disponibili? Vivi in affitto nella casa dei tuoi sogni e vorresti che fosse di tua proprietà? Nessun problema, con il Decreto Sblocca Italia – D.L. 133/2014 poi convertito in Legge 164/2014, il nostro ordinamento, per favorire la ripresa del mercato immobiliare ha istituito il rent to buy, o affitto con riscatto, un contratto che prevede la concessione immediata del godimento di un bene immobile con il diritto da parte dell’affittuario di acquistarlo entro un determinato periodo. È così che il proprietario di un immobile, dietro pagamento di un canone mensile, ne concede l’uso abitativo in qualità di conduttore al futuro acquirente che, dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto, può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già corrisposti. Ciò consente all’acquirente che non abbia immediata disponibilità economica di goderne immediatamente e di attendere il tempo necessario per acquistare l’immobile o di avere il contributo essenziale per l’ottenimento di un credito. Vediamo meglio insieme l’affitto con riscatto come funziona e quando conviene.
Cos’è l’affitto con riscatto?
Hai trovato la tua casa ideale ma sei ancora indeciso se prenderla in locazione o comprarla o, più semplicemente, non disponi di liquidità immediata e la banca non ti ha concesso il mutuo. La cosa ti scoraggia? In tal caso puoi optare per la formula dell’affitto con riscatto. In ambito immobiliare, si tratta di una particolare tipologia di contratto che permette al locatario di prendere in affitto una casa per diventarne proprietario dopo un certo periodo di tempo.
Una formula molto apprezzata negli ultimi anni considerato che ormai, a meno che non si abbia un gruzzolo da parte da anticipare per un acquisto, le banche che concedono mutui sono pochissime e, quando lo fanno, i tassi di interesse sono altissimi. Al giorno d’oggi, ad esempio, per ottenere un mutuo, in una coppia è fondamentale che entrambi lavorino e abbiano anche un contratto a tempo indeterminato, magari statale o comunale, altrimenti è davvero difficile. Per questo motivo sono sempre meno coloro che acquistano casa e vivono in affitto, spendendo così denaro a fondo perduto.
Rent to buy, una buona alternativa all’acquisto immediato
L’affitto con riscatto è una soluzione molto vantaggiosa sia per il venditore sia per l’acquirente in quanto meno impegnativa dal punto di vista finanziario. In poche parole è un contratto di locazione al quale fa seguito un contratto di compravendita immobiliare. Il potenziale acquirente diventa inquilino e il venditore rimane proprietario per tutta la durata del contratto di locazione.
L’accordo di affitto con opzione di acquisto prevede che il futuro acquirente di un immobile (ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni) – sia esso persona fisica o giuridica – ne prenda immediatamente possesso iniziando a pagare un canone di locazione per un determinato periodo di tempo e solo successivamente, prima della scadenza dei termini pattuiti, decida se procedere con l’acquisto, saldando il prezzo concordato, oppure scegliere di non effettuare la compravendita, rinunciando, dunque, alle somme fino a quel momento versate.
La locazione di un immobile con opzione di acquisto offre vantaggi reali rispetto ad una transazione di vendita tradizionale. Innanzitutto, con questa tipologia di contratto è possibile “provare” la casa prima di acquistarla. L’inquilino che sceglie la possibilità di acquisto firma un contratto in cui dichiara di avere l’opzione, ma non l’obbligo, di acquistare la casa al termine del periodo di affitto, laddove non ne fosse completamente soddisfatto. Il potenziale acquirente non deve pagare l’intero prezzo di vendita al momento della firma del contratto in quanto pagherà sotto forma di un canone mensile composto da una quota di affitto e una quota di anticipo per l’acquisto dell’immobile. Quest’ultimo costituisce un contributo che verrà detratto dal prezzo di vendita al momento dell’esercizio dell’opzione di acquisto. I contraenti sono liberi di stabilire il periodo di noleggio che preferiscono, tuttavia, il proprietario non può annullare la sua volontà di vendere l’immobile quando l’inquilino conferma la sua intenzione di acquistarlo.
Il contratto di affitto con riscatto si articola in due fasi:
- la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile
- la seconda è quella del trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore
Tuttavia, la norma non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di compravendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; invece, riconosce al conduttore il diritto all’acquisto. Ovviamente, nel contesto di un contratto di locazione con opzione di acquisto vigono specifici obblighi e doveri previsti dal codice civile per ciascuna delle parti.
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