Quando conviene aspettare prima di acquistare casa
Acquistare casa è un passo molto importante nella vita di una persona. In qualche modo ti vincola, significa stare nella stessa abitazione e, quindi, nella stessa città per almeno dieci anni se non vuoi rimetterci e se hai un lavoro stabile che te lo permette o, più semplicemente, se non hai sufficiente budget da investire e la banca non ti concede il mutuo. Ma se finalmente hai trovato la casa dei tuoi sogni, prima di poterla acquistare puoi optare per la formula dell’affitto con riscatto. Vediamo insieme, nello specifico, di che cosa si tratta.
Rent-to-buy, la formula di affitto con possibilità di riscatto
Molto apprezzata negli ultimi anni, l’affitto con riscatto o rent-to-buy è una particolare tipologia di contratto che può essere applicata sia ai beni mobili che agli immobili. Senza dubbio, è una soluzione molto vantaggiosa sia per il venditore sia per l’acquirente in quanto meno impegnativa dal punto di vista finanziario. Nel settore del real estate, è un contratto di locazione al quale fa seguito un contratto di compravendita immobiliare.
In poche parole, l’affitto con riscatto permette all’affittuario di prendere in locazione una casa per diventarne proprietario dopo un certo periodo di tempo. Diciamo che è come una forma di leasing. Nello specifico, il contratto prevede che il proprietario si metta d’accordo con il futuro acquirente e gli conceda il suo immobile in affitto per un periodo di tempo limitato, stabilito anticipatamente. Il potenziale acquirente diventa così inquilino o conduttore e il venditore rimane proprietario per tutta la durata del contratto di locazione. Trascorso tale periodo l’immobile verrà venduto con il conseguente cambio di proprietà.
I vantaggi dell’affitto con opzione di acquisto
Nell’accordo di affitto con opzione di acquisto si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di qualsiasi immobile, sia esso ad uso residenziale, commerciale, produttivo, ecc. Questo prevede che il futuro acquirente – sia esso persona fisica o giuridica – ne prenda immediatamente possesso iniziando a pagare un canone di locazione per un determinato periodo di tempo e solo successivamente, prima della scadenza dei termini pattuiti, decida se procedere con l’acquisto, saldando il prezzo concordato, oppure scegliere di non effettuare la compravendita. In tal caso, però, dovrà rinunciare alle somme versate fino a quel momento.
Rispetto ad una transazione di vendita tradizionale l’affitto con riscatto di un immobile offre diversi vantaggi per chi acquista. Naturalmente, la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent-to-buy che garantisce l’acquisto del bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli. Innanzitutto, con questa tipologia di contratto è possibile valutare i pro e i contro dell’abitazione prima di acquistarla. Chi sceglie questa formula firma un contratto in cui dichiara di avere l’opzione, ma non l’obbligo, di acquistare la casa al termine del periodo di affitto, laddove non ne fosse completamente soddisfatto. Al momento del riscatto, il potenziale acquirente non dovrà pagare l’intero prezzo di vendita in quanto pagherà sotto forma di un canone mensile composto da una quota di affitto e una quota di anticipo per l’acquisto dell’immobile. Tale canone, infatti, costituisce un contributo che verrà detratto dal prezzo di vendita al momento dell’esercizio dell’opzione di acquisto. I contraenti sono liberi di stabilire il periodo di noleggio che preferiscono, tuttavia, il proprietario non può annullare la sua volontà di vendere l’immobile quando l’inquilino conferma la sua intenzione di acquistarlo.
Dal punto di vista del proprietario dell’immobile questa formula offre la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Di contro, potrebbe rischiare il mancato acquisto della casa da parte del conduttore. In tal caso, però, potrà trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato. È opportuno, quindi, che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che questi venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari. Un altro rischio che potrebbe correre è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene.
Il contratto di affitto con riscatto si articola in due fasi:
- la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile
- la seconda è quella del trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore
Va detto che la norma non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di compravendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo, riconosce, invece, al conduttore il diritto all’acquisto. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni. Ovviamente, nel contesto di un contratto di affitto con riscatto vigono specifici obblighi e doveri previsti dal codice civile per ciascuna delle parti.
Affitto con riscatto con Stimacasa
Poiché l’acquisto di una casa, ma anche l’affitto, è una delle operazioni economiche più importanti e delicate, fin dal primo passaggio, è consigliabile avere un agente immobiliare esperto accanto in grado di guidare e consigliare durante tutto il percorso.
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