Conosciamo i diritti e i doveri prima di prendere o dare in affitto un immobile

Il contratto di locazione è un accordo legale consensuale con il quale il proprietario di beni mobili o immobili si impegna a metterli a disposizione di un’altra persona per un determinato periodo di tempo e a determinate condizioni in cambio del pagamento di un prezzo, ossia il canone, che quest’ultimo si impegna a pagare. Il termine generico contratto di locazione, quindi, può riguardare sia un contratto di noleggio di attrezzature sia un contratto di affitto di una casa. In questo articolo parleremo del contratto di locazione immobiliare, cioè del contratto di locazione di un appartamento o di una casa, sia che si tratti di un’abitazione principale che di un’abitazione secondaria.

Quanti tipi di contratto di locazione esistono in Italia?

In Italia, per alcuni aspetti, il mercato immobiliare differisce da quello di altri paesi, la maggior parte degli immobili, infatti, viene affittata direttamente dai proprietari. Diciamo pure che è piuttosto raro che le holding possiedano grandi quantità di immobili in affitto o che vi siano interi edifici con appartamenti in affitto. Di conseguenza, sono molti i proprietari privati che scelgono di avvalersi di un agente immobiliare o un intermediario per gestire la negoziazione, risparmiando tempo ed evitando di impegnarsi in qualcosa con cui hanno poca dimestichezza.

Se hai un immobile che non usi e dal quale vuoi trarre benefici economici, oppure, se sei in cerca di una casa ma non puoi acquistarla, il contratto di locazione è la soluzione ideale, ma per perfezionarlo bisogna avere le opportune informazioni per evitare problemi. Il contratto di locazione aiuta a definire gli obblighi del locatore, ovvero il proprietario dell’immobile o colui che affitta, e del locatario, conduttore o affittuario che dir si voglia, per questo è importante redigerlo correttamente e adattarlo alla situazione specifica.

Quando si parla di locazione è importante conoscere le tipologie di contratti che si possono stipulare e i diritti/doveri di entrambe le parti. Ciò che le distingue è principalmente la destinazione d’uso e la durata. Quindi, a seconda della propria situazione e dei propri obiettivi nell’affittare un immobile, un contratto di locazione può rivelarsi diverso da un altro:

• contratto di locazione residenziale: utilizzato a scopo abitativo da parte di un inquilino e si applica agli alloggi sia vuoti che arredati. Sicuramente, il contratto di affitto di un immobile arredato non potrà mai essere uguale al contratto di affitto di un alloggio non ammobiliato o al contratto di affitto stagionale;
• contratto di locazione commerciale: destinato ad un’attività commerciale, agricola o industriale;
• contratto di locazione professionale: riservato all’insediamento delle libere professioni (medici, notai, avvocati, architetti, ecc.).

Un contratto di affitto, oltre le generalità dei contraenti, includerà tutte le informazioni più importanti sull’alloggio, le responsabilità e i diritti, le potenziali sanzioni per ritardi di pagamento, ciò che può e non può essere fatto alla proprietà o altre restrizioni generali, come il divieto di fumare o il divieto di avere con sé animali domestici. Ad esempio, dal punto di vista del locatore, uno dei limiti è la possibilità di fare interventi di ristrutturazione o riqualificazione dell’immobile secondo i propri gusti e le proprie esigenze, salvo particolari accordi con il proprietario. Pertanto, meglio assicurarsi che il contratto consenta eventuali deroghe, altrimenti si potrebbe non riavere indietro il deposito cauzionale.

È possibile sottoscrivere un contratto di locazione tra privati, ma si può anche decidere di affidare la gestione dell’immobile ad un’agenzia immobiliare locale.

Quanto dura un contratto di locazione?

Per quanto riguarda la durata la legge prevede diversi tipi di contratto:

• contratto libero 4+4 (quattro anni, più altri quattro di rinnovo) per i canoni liberi;
• contratto concordato 3+2 ( tre anni, più due di rinnovo) per i canoni agevolati o concordati;
• contratto transitorio (da 1 mese a 18 mesi);
• contratto per studenti universitari (da 6 mese a 36 mesi);
• affitto breve o contratto turistico che si differenzia dal contratto transitorio per durata (da 1 a 30 giorni) e scrittura privata (non va registrato all’agenzia delle entrate e certificato con marca da bollo come accade per il contratto transitorio).

Indipendentemente dalla durata del contratto di locazione immobiliare, non tutti i contratti presentano il medesimo contenuto, esso dipende dalla tipologia di contratto che le parti intendono di comune accordo porre in essere, in considerazione delle necessità sottostanti, della durata o del corrispettivo. È utile ricordare che gli elementi succitati potranno variare da contratto a contratto.

Una volta che si decide di affittare un immobile è necessario scegliere se optare per la tassazione ordinaria o per la cedolare secca (non applicabile alle società ma solo ai privati).

Coloro che preferiscono scegliere la tassazione ordinaria (o per chi non ha la possibilità di optare per la cedolare secca) la registrazione di un contratto di locazione comporta il pagamento di:

• imposta di registro pari al 2% del canone annuo (tale importo andrà quindi moltiplicato per il numero di annualità previste e si potrà pagare annualmente o tutto insieme all’inizio);
• imposta di bollo pari a 16,00 Euro ogni 4 facciate del contratto (o comunque ogni 100 righe);
• Irpef (per redditi fino a 75.000€ aliquota del 23%, per redditi superiori aliquota marginale del 43%).

La cedolare secca, invece, è un’unica imposta con tassazione pari al 21% del canone annuo qualora il contratto di affitto sia a canone libero e al 15% se è a canone concordato. Per il reddito inferiore la differenza è ridotta, per quello superiore la cedolare dimezza quasi l’imposta.

La legge prevede, comunque, i principi cui il locatore ed il conduttore devono attenersi nella predisposizione del contratto, individuando modelli tipici tra cui le parti potranno scegliere in base alle proprie esigenze.

Un contratto di affitto includerà informazioni su ciò che può e non può essere fatto alla proprietà o altre restrizioni generali, come il divieto di fumare o il divieto di avere con sé animali domestici. Ad esempio, dal punto di vista del locatore, uno dei limiti è la possibilità di fare interventi di ristrutturazione o riqualificazione dell’immobile nel rispetto dei propri gusti e delle proprie esigenze, salvo particolari accordi con il proprietario. Pertanto, meglio assicurarsi che il contratto lo consenta, altrimenti si potrebbe non riavere indietro il deposito cauzionale.

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