Vediamo come determinare il valore di mercato di un immobile e quali sono i fattori da tenere in considerazione

Per quanto si possa considerare inestimabile il valore della propria casa, almeno dal punto di vista affettivo, il prezzo di un immobile lo stabilisce direttamente il mercato. I professionisti del settore, grazie alla loro conoscenza ed esperienza, esaminano e valutano il mercato immobiliare per stabilire valori di mercato tipici, non determinano, quindi, realmente il valore di mercato di un immobile, tengono semplicemente conto dei valori stabiliti da acquirenti e venditori nei mercati immobiliari locali. Pertanto, se hai deciso di mettere in vendita la tua proprietà al giusto prezzo devi rivolgerti ad un agente immobiliare locale che sappia come calcolare valore immobile.

La stima immobiliare è un metodo comprensibile e appannaggio di tutti (i prezzi degli immobili vengono pubblicati online sul sito dell’Agenzia delle Entrate) ed è considerato il modo più corretto, affidabile e realistico per valutare il valore di un immobile. I prezzi di vendita degli immobili sono noti al pubblico e questa trasparenza contribuisce a promuovere l’equità dei prezzi.

Cos’è il valore di mercato e perché viene utilizzato come base per le valutazioni immobiliari?

In quasi tutto il mondo, Italia compresa, il valore di mercato rappresenta il prezzo più probabile al quale un immobile verrebbe venduto sul mercato immobiliare aperto in un dato momento, generalmente il 1° gennaio di ogni anno fiscale. 

Ma quali sono gli aspetti che maggiormente definiscono la valutazione immobili? Innanzitutto, bisogna essere realistici, nel processo di inventario delle caratteristiche della propria casa è importante adottare un atteggiamento neutrale e distaccato. Che sia la vecchia abitazione di famiglia o il primo acquisto costato sacrifici, il valore emotivo attribuito a determinate caratteristiche non dovrebbe mai essere preso in considerazione (per i potenziali acquirenti potrebbero essere non fondamentali o, addirittura, gradite).

Requisiti, vantaggi e svantaggi di una proprietà fanno la differenza

Nel settore immobiliare la posizione è fondamentale, è il fattore che influenza maggiormente il valore di una residenza. Anche laddove un immobile potesse essere ampliato, ristrutturato o trasformato, non cambierà mai la strada in cui è ubicato, così come il quartiere e, men che meno, la località. È più facile scendere a compromessi su alcune caratteristiche piuttosto che acquistare la “casa perfetta” in un posto che non piace affatto o è troppo distante da lavoro, scuola o abitudini della famiglia.

Tuttavia, per poter valutare efficacemente il valore di una proprietà, devono essere considerate tutte le sue peculiarità:

• la tipologia di immobile (appartamento, villetta a schiera, casale, ecc.)
• la dimensione del terreno
• la superficie abitabile
• il numero di vani
• la disposizione e la progettazione interna
• la presenza di eventuali pertinenze e/o qualsiasi altra caratteristica cosiddetta concorrenziale, come una cantina, un garage o una piscina
• la classe di efficienza energetica

Al tempo stesso, dovrà essere attentamente studiata anche la qualità dell’involucro esterno (tetto, mattoni, finestre, fondazioni) e delle finiture interne, in particolare quella della cucina e dei bagni. Le condizioni della casa, dunque, pesano sulla bilancia, qualsiasi acquirente non esiterà, da parte sua, a calcolare il costo di una eventuale ristrutturazione nel suo budget. Per molti, un immobile che non si può definire “chiavi in ​​mano” non è affatto allettante.

Ovviamente, come ogni altro mercato, quello immobiliare è regolato dalla domanda e dall’offerta. Se una tipologia di immobile è molto richiesta, il suo valore, di conseguenza il suo prezzo di vendita, verrà adeguato al rialzo, soprattutto se questo tipo di offerta è più rara. Proprietà simili tra loro con prezzi diversi, in tal caso, dovrebbero poter offrire almeno dei vantaggi rispetto alle altre. Ad esempio, un immobile situato di fronte ad un parco avrà un valore di mercato maggiore rispetto ad un altro situato sulla stessa strada ma il cui cortile si affaccia su un parcheggio o davanti un altro edificio. Anche un immobile la cui ubicazione si trova vicino ad una scuola elementare si distingue favorevolmente, al contrario, la prossimità ad una strada ad alto traffico lo svantaggia.

Da qui l’importanza di uno studio serio dei comparabili, cioè di immobili con caratteristiche simili e ubicati nella stessa zona. Si rivela cruciale, quindi, capire a quale prezzo sono stati venduti gli ultimi immobili comparabili nell’arco degli ultimi sei mesi per stabilire una fascia di prezzo rappresentativa dove collocare la propria dimora.

Inoltre, quando si stabilisce un prezzo di vendita occorre tenere conto anche della propria situazione personale. Se bisogna vendere il più rapidamente possibile per soddisfare i termini di un’offerta condizionata per l’acquisto di un’altra proprietà, si potrebbe essere costretti ad ottenere un po’ meno; al contrario, se non c’è fretta, si potrà attendere per ottenere la cifra desiderata.

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