Affitare casa con riserva di riscatto, una soluzione di compravendita molto vantaggiosa

Un’alternativa all’acquisto

Nel settore immobiliare, l’acquisto a riscatto, meglio noto come rent to buy, è una tipologia di contratto che può risultare molto vantaggiosa sia per il venditore, sia per l’acquirente in quanto meno impegnativa dal punto di vista finanziario: la formula è un contratto di locazione al quale fa seguito un contratto di compravendita. Il potenziale acquirente diventa inquilino e il venditore rimane proprietario per tutta la durata del contratto di locazione.

Locazione immobiliare con opzione di acquisto

L’accordo di affitto con opzione di acquisto prevede che il futuro acquirente di un immobile – sia esso persona fisica o giuridica – ne prenda immediatamente possesso iniziando a pagare un canone di locazione per un determinato periodo di tempo e solo successivamente, prima della scadenza dei termini pattuiti, decida se procedere con l’acquisto, saldando il prezzo concordato, oppure scegliere di non effettuare la compravendita, rinunciando, dunque, alle somme fino a quel momento versate.

L’inquilino che sceglie l’opzione di acquisto, infatti, firmerà un contratto in cui dichiara di avere l’opzione, ma non l’obbligo, di acquistare la casa al termine del periodo di affitto.

A differenza di una vendita tradizionale, il potenziale acquirente non deve pagare l’intero prezzo di vendita al momento della firma del contratto in quanto pagherà il suo acquisto sotto forma di un canone mensile composto da una quota di affitto e una quota di anticipo per l’acquisto dell’immobile. Quest’ultimo costituisce un contributo che verrà detratto dal prezzo di vendita al momento dell’esercizio dell’opzione di acquisto.

Le parti sono libere di stabilire il periodo di noleggio che preferiscono. Tuttavia, il proprietario non può annullare la sua volontà di vendere l’immobile quando l’inquilino conferma la sua intenzione di acquistarlo. 

In caso di mancato pagamento, l’inquilino ha l’obbligo di lasciare libero l’immobile, rendendo nullo il contratto, il proprietario potrà, quindi, esercitare il diritto di trattenere a titolo di indennizzo quanto percepito fino a quel momento. Di contro, se il venditore fosse inadempiente dovrà restituire le somme fino a quel momento versate dall’inquilino per la parte corrispettiva alla vendita oltre agli interessi legali.

I pro e i contro per il venditore e per l’acquirente

Come accennato in precedenza, come per qualsiasi grande impegno finanziario nel settore immobiliare, tutti i contratti di locazione con opzione di acquisto hanno i loro vantaggi e svantaggi sia per il venditore che per l’inquilino, quindi è molto importante sapere quali sono prima di firmare un contratto.

• Nel contesto di un contratto di locazione con opzione di acquisto vigono specifici obblighi e doveri previsti dal codice civile per ciascuna delle parti.
• La locazione di un immobile con opzione di acquisto offre vantaggi reali rispetto ad una transazione tradizionale. Consente all’acquirente che non abbia immediata disponibilità economica di attendere il tempo necessario per acquistare l’immobile o di avere il contributo essenziale per l’ottenimento di un credito. Allo stesso tempo, il venditore può decidere di ricorrere a questa soluzione per continuare a beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa e non incorrere in sanzioni qualora non siano ancora trascorsi 5 anni dalla compravendita della sua proprietà o per non dover pagare alcuna plusvalenza in caso di seconda casa.
• L’acquirente entra in possesso della casa alla stipula del contratto di affitto ma con la clausola che la proprietà resti del venditore fino al versamento integrale del prezzo, ossia, fino a quando si esauriscono le rate. Se quest’ultimo non esercita l’opzione di acquisto perde le somme pagate a titolo di affitto e l’immobile può essere venduto ad un’altra persona. 
• Per diversi anni (spesso da 24 a 72 mesi), l’inquilino pagherà affitti equivalenti a pagamenti mensili – come se pagasse un mutuo – alla fine del periodo di locazione dovrà scegliere se acquistare o meno questa proprietà per la quale dovrà pagare il valore di riscatto determinato e inserito nel contratto iniziale. Pertanto quest’ultimo, durante il periodo di locazione, ha tutto il tempo per valutare l’immobile in questione, dove è ubicato e quant’altro.
• Poiché il passaggio di proprietà avverrà solo al termine del periodo di locazione, se viene esercitata l’opzione di acquisto, l’inquilino deve rispettare i suoi obblighi e assumere i canoni di locazione, il tributo per i servizi indivisibili, la tassa sui rifiuti, le spese ordinarie e straordinarie manutentive e di ristrutturazione. Invece, le imposte legate alla proprietà dell’immobile restano a carico del proprietario fino a quando non cederà il bene in via definitiva.
• Se l’inquilino sceglie l’opzione di acquisto, la quota di deposito può essere riscossa in anticipo. Se l’inquilino non acquista la casa alla fine del periodo di affitto, perderà il deposito a favore del proprietario. 
• Il venditore può correre il rischio di non vendere la proprietà all’acquirente che ha comunque il diritto di rimanere nell’immobile se la vendita non si concretizza fino alla durata del contratto.

Molto spesso, una formula di compravendita similare viene utilizzata per le case popolari: l’affittuario ha facoltà di richiedere il riscatto del bene immobile in cui vive e in tal caso gli affitti versati negli anni precedenti non sono a fondo perduto, ma sono considerati un anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile. Ne consegue una condizione ancora più favorevole al locatario di avere la facoltà esercitabile in qualsiasi momento a sua scelta, senza l’impegno a comprare l’immobile a una certa data e prezzo.

Anche in caso di vendita di immobili costruiti con l’edilizia agevolata, l’acquisto a riscatto impegna le parti a firmare un contratto di vendita con riserva di proprietà ad un prezzo prestabilito ed entro una certa data (es. dopo 10 anni) e le modalità di pagamento per l’acquirente.