Il commercial real estate italiano ha chiuso il primo semestre 2026 con 7,8 miliardi di euro di investimenti, il risultato più alto degli ultimi cinque anni. I volumi, comprensivi di acquisizioni dirette, terreni e operazioni di share deal, sono cresciuti del 34% su base annua, sostenuti soprattutto da retail, logistica e nuovi comparti alternativi.
I principali dati del semestre
La crescita è stata accompagnata da una maggiore diversificazione dei capitali e delle strategie. I punti più rilevanti sono:
- 7,8 miliardi di euro di investimenti complessivi, in aumento del 34% rispetto al primo semestre 2025;
- 4,3 miliardi concentrati nel secondo trimestre, con una crescita annua del 45%;
- retail al primo posto con 2,45 miliardi, oltre il 30% del totale;
- capitali internazionali oltre il 75% dei volumi;
- forte interesse per data center, student housing e strutture sanitarie.
Il retail torna a guidare il mercato
Il retail è stato il comparto più dinamico, con 2,45 miliardi di euro investiti. Nel secondo trimestre i volumi hanno raggiunto 1,45 miliardi, sostenuti dalla vendita di un importante asset mixed-use in via Montenapoleone, a Milano, che ha rappresentato circa il 70% degli investimenti retail del periodo.
L’interesse si è esteso anche a centri commerciali, retail park e outlet. Tra le operazioni più significative figurano acquisizioni nell’hinterland milanese, a Genova e nel segmento degli outlet italiani. I rendimenti netti prime sono rimasti stabili: 4% per l’high street, 6,5% per i centri commerciali e 7% per i retail park.
Logistica, uffici e ospitalità restano centrali
Industrial & Logistics ha raggiunto 1,25 miliardi di euro, con una crescita del 50% rispetto all’anno precedente. Il secondo trimestre ha beneficiato di due portafogli logistici, responsabili di oltre il 60% dei volumi del comparto, mentre i rendimenti prime si sono mantenuti al 5,3%.
Gli uffici hanno attirato circa 1,2 miliardi. Il 30% degli investimenti è stato indirizzato a riconversioni verso hotel, studentati e residenziale. Milano ha concentrato gran parte dell’attività, con rendimenti prime al 4%, mentre Roma ha mostrato segnali positivi nell’area EUR, al 4,5%.
L’hospitality ha totalizzato circa 1,1 miliardi, includendo investimenti diretti e riconversioni. Milano e Roma hanno rappresentato metà dei volumi urbani, mentre Venezia, Firenze, il Lago di Como e la Sicilia hanno consolidato il proprio appeal.
Alternative e living attirano nuovi capitali
Il macrosettore alternative ha raccolto circa 1,37 miliardi di euro. I data center hanno registrato circa 800 milioni, confermandosi tra le infrastrutture più ricercate dagli investitori internazionali. L’healthcare ha raggiunto 250 milioni, trainato da un’importante operazione su un portafoglio di residenze sanitarie assistenziali.
Il living ha generato 460 milioni, a cui si aggiungono 300 milioni di conversioni. Il segmento PBSA, dedicato alle residenze per studenti, è stato protagonista del trimestre, insieme a interventi mixed-use e progetti di riqualificazione urbana.
Investitori internazionali e prospettive
La quota di capitale estero ha superato il 75%, tornando su livelli paragonabili a quelli del 2021 e in netto aumento rispetto alla media del 2025. È cresciuto in particolare il contributo degli investitori dell’area MENA, mentre privati e family office hanno rappresentato circa il 22% dei volumi.
La pipeline per la seconda metà dell’anno include diverse operazioni di grandi dimensioni. Il mercato si avvia quindi verso una chiusura annuale solida, sostenuta dalla disponibilità di rendimenti competitivi e dall’espansione di settori come data center, student housing e healthcare.
