La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale riguardante il risarcimento del danno per perizie immobiliari errate in sede di asta giudiziaria. I giudici hanno chiarito che, in caso di errori professionali nella stima di un bene, il danneggiato non deve provare con certezza un risultato finale, ma solo la perdita di una concreta possibilità di acquisto a condizioni migliori.
Punti chiave della sentenza
- Il danno da perdita di chance è una voce autonoma e non richiede la prova del mancato risultato finale.
- La liquidazione del danno deve avvenire in via equitativa, utilizzando criteri probabilistici e inferenze logiche.
- L’errore del perito costituisce un elemento perturbatore che incide sulla consapevolezza dell’offerente durante la gara.
- Non è necessario dimostrare con certezza che l’immobile sarebbe stato aggiudicato a un prezzo inferiore.
Il principio della perdita di chance
La Suprema Corte, con l’ordinanza n. 22597/2026, ha sottolineato che la perdita di chance rappresenta un’entità patrimoniale distinta dal mancato conseguimento del bene. Quando un perito commette errori nella valutazione di un immobile, alterando la percezione del valore reale, il partecipante all’asta subisce un danno che va oltre il semplice sovrapprezzo pagato. Non è necessario dimostrare che, senza l’errore, l’aggiudicazione sarebbe avvenuta a un prezzo inferiore, poiché ciò richiederebbe una prova impossibile o eccessivamente gravosa.
Il ruolo del giudice nella liquidazione
Il giudice del merito ha il compito di valutare il danno attraverso criteri equitativi e probabilistici. Non è corretto che il tribunale richieda al danneggiato la prova di come sarebbe variata la dinamica competitiva dell’asta. Al contrario, il magistrato deve utilizzare i dati oggettivi, come la divergenza tra valore stimato e valore effettivo, per ricostruire in modo presuntivo la chance perduta. Le variabili astratte, come il possibile aumento di partecipanti, non devono essere usate per comprimere il risarcimento in modo arbitrario, ma devono essere integrate in un percorso motivazionale coerente.
Limiti alla responsabilità dell’offerente
La sentenza chiarisce inoltre che la previa visione dell’immobile da parte dell’acquirente non esonera il perito da responsabilità. Sebbene l’offerente possa notare difetti superficiali, non si può pretendere che egli possieda le competenze tecniche necessarie per identificare errori strutturali o di potenzialità edificatoria. Il compito del perito è fornire una base informativa affidabile; pertanto, il suo errore colposo costituisce un elemento perturbatore che incide direttamente sulla formazione del consenso dell’aggiudicatario, rendendo il professionista responsabile del pregiudizio subito.
