Il mercato globale dei fondi immobiliari ha registrato una solida performance nel 2025, con un patrimonio complessivo di 5.110 miliardi di euro, in aumento del 6,2%. I Real Estate Investment Trust (REIT) continuano a dominare, rappresentando oltre tre quarti del valore totale. In Europa, il settore è in espansione, ma l’Italia si distingue per il suo dinamismo.
Key Takeaways
- Il patrimonio dei fondi immobiliari italiani raggiungerà i 144,5 miliardi di euro nel 2025.
- L’Italia mostra il tasso di crescita più elevato tra i principali mercati europei.
- Gli uffici rimangono il settore dominante, ma residenziale e ricettivo guadagnano terreno.
- Gli esperti prevedono un cauto ottimismo per il futuro del settore.
L’Europa accelera, ma è l’Italia a correre più veloce
Il comparto immobiliare europeo ha visto un aumento del patrimonio del 5% nel 2025, raggiungendo 1.730 miliardi di euro. Le stime per il 2026 indicano il superamento dei 1.138 miliardi di euro per i cinque principali mercati. La Germania guida per volumi gestiti, seguita dalla Francia. Tuttavia, l’Italia si distingue per il suo ritmo di crescita, con un fatturato di 162,7 miliardi di euro nel 2025 (+7,1%), e previsioni di ulteriore accelerazione nel 2026.
Il mercato italiano: 700 fondi e un patrimonio da record
In Italia, il settore dei fondi immobiliari rappresenta oltre il 13% dei veicoli attivi in Europa. Al 31 dicembre 2025, i 700 fondi operativi gestivano un patrimonio immobiliare diretto di 144,5 miliardi di euro (+4%). L’esposizione debitoria si mantiene stabile al 43% del patrimonio gestito, considerato un livello fisiologico. La Banca d’Italia conferma la solidità del comparto, evidenziando la minore esposizione ai rischi di liquidità dei fondi chiusi italiani.
Uffici ancora dominanti, ma residenziale e ricettivo guadagnano terreno
La composizione dei portafogli vede gli uffici mantenere il primato (56,5%), ma con una crescente diversificazione. Il settore residenziale ha raggiunto il 9,7% e quello ricettivo il 7%. Nel 2025, gli acquisti dei fondi italiani sono ammontati a 3,1 miliardi di euro, con dismissioni per 2,2 miliardi. L’interesse si è concentrato su retail e uffici per gli acquisti, mentre le dismissioni hanno riguardato principalmente gli uffici.
Per gli esperti del settore ottimismo cauto su basi solide
Gli esperti del settore esprimono un cauto ottimismo, definendo il real estate "un porto sicuro". Si sottolinea il ruolo crescente degli investitori istituzionali (circa il 60% dei volumi) e l’espansione dei segmenti residenziale e ricettivo. Lombardia e Milano sono identificate come centri strategici. Per il 2026, si prevedono crescite del Nav del 5% e del patrimonio del 5,5%, con l’apertura di nuovi fondi che porterebbero il totale a circa 720 veicoli attivi.
