Il panorama immobiliare italiano sta vivendo una fase di profonda evoluzione, tra nuove proposte legislative volte a incentivare il mercato e una crescente attenzione verso la pianificazione fiscale e patrimoniale. Dalle richieste di Fimaa per la cedolare secca sugli immobili commerciali alla recente riforma sulle donazioni, proprietari e professionisti valutano strategie sempre più sofisticate per gestire il proprio patrimonio.

Principali punti chiave

• Fimaa propone la reintroduzione della cedolare secca al 21% per gli immobili commerciali per contrastare lo sfitto.
• La scelta tra acquisto diretto e tramite società richiede un’analisi attenta per evitare contestazioni di abuso del diritto da parte dell’Agenzia delle Entrate.
• La riforma delle donazioni, pienamente operativa da giugno 2026, tutela maggiormente gli acquirenti di beni di provenienza donativa trasformando l’azione di restituzione in un diritto di credito.

Rilancio del mercato e proposte Fimaa

Fimaa sta spingendo per l’adozione di misure concrete che riducano il rischio percepito dai proprietari di immobili. La proposta di reintrodurre la cedolare secca al 21% per uffici, negozi e studi privati mira a contrastare la desertificazione dei centri storici e a favorire l’insediamento di nuove attività economiche. Parallelamente, l’associazione suggerisce la creazione di una banca dati nazionale degli sfratti per morosità, un intervento che punta a restituire fiducia ai locatori, facilitando il recupero degli immobili e garantendo maggiore certezza contrattuale.

Strategie societarie e gestione del rischio fiscale

L’acquisto di un immobile tramite una società immobiliare rappresenta una scelta strategica frequente, ma non priva di complessità. Sebbene tale configurazione offra vantaggi significativi, come la deducibilità di ammortamenti e canoni di locazione, la struttura deve possedere una reale sostanza economica. La giurisprudenza, inclusa quella di legittimità, avverte che l’utilizzo di società come meri schermi per il solo risparmio fiscale può configurare un abuso del diritto. Per evitare contestazioni, è essenziale documentare valide ragioni extrafiscali, come la protezione del patrimonio da rischi professionali, la gestione di cantieri o la necessità di coinvolgere i familiari nell’iniziativa economica.

La riforma delle donazioni immobiliari

Dal 18 giugno 2026, la riforma delle donazioni ha segnato un cambio di passo fondamentale per il mercato immobiliare italiano. Prima di questo intervento, chi acquistava un immobile di provenienza donativa correva il rischio di subire azioni di restituzione da parte degli eredi legittimari del donante, qualora la donazione avesse leso la loro quota di legittima. Con le nuove norme, il diritto di credito sostituisce l’azione di restituzione sul bene, garantendo una maggiore stabilità alle compravendite. Questo cambiamento, caldeggiato dal Notariato, mira a rendere il mercato più fluido e sicuro, eliminando le incertezze che storicamente gravavano sugli immobili trasferiti per spirito di liberalità.

Fonti

• Fimaa, rilanciare la cedolare secca per gli immobili commerciali e creare una banca dati dei morosi —
  idealista/news, Idealista.
• Immobile dello studio, acquisto diretto o tramite società: cosa conviene di più (e quando), Il Sole 24 ORE.
• Donazioni immobiliari 2025, dati e riforma del Notariato — idealista/news, Idealista.
• HOLDING IMMOBILIARE: Struttura, Fisco e Protezione del Patrimonio, BCFormula.