L’Agenzia delle Entrate ha chiarito come calcolare il periodo di cinque anni nelle vendite immobiliari che comprendono abitazione e pertinenze acquistate in momenti diversi. Con la risposta n. 157/2026, l’Amministrazione ha inoltre precisato che il contratto preliminare e la caparra non anticipano il momento fiscalmente rilevante: conta il trasferimento definitivo della proprietà.
Punti chiave
La posizione dell’Agenzia si può riassumere in tre principi:
- il quinquennio va verificato separatamente per ogni unità immobiliare;
- il preliminare non trasferisce la proprietà e non interrompe né anticipa il decorso del termine;
- un’eventuale plusvalenza può riguardare soltanto la pertinenza ceduta entro cinque anni, in proporzione al corrispettivo attribuito.
Il caso esaminato dall’Agenzia
La vicenda riguarda due contribuenti residenti all’estero, proprietari di un’abitazione acquistata il 10 settembre 2021, di un campo da tennis comprato il 15 settembre dello stesso anno e di un campo da padel acquistato il 17 gennaio 2025. Le aree sportive erano destinate a servizio della proprietà e considerate pertinenze.
Il 29 luglio 2025 è stato firmato un preliminare per la vendita dell’intero complesso, con rogito previsto entro il 30 novembre 2026. Il dubbio era se il superamento del quinquennio relativo all’abitazione potesse estendersi anche alle pertinenze acquistate successivamente.
Il termine si calcola per ciascun immobile
La risposta è negativa. Il vincolo pertinenziale può attribuire alla pertinenza la stessa natura fiscale del bene principale, ma non ne modifica la data di acquisto. Il termine previsto dall’articolo 67 del TUIR deve quindi essere calcolato autonomamente per ogni cespite.
Anche la vendita con un unico rogito non cambia questa regola. Se ricorrono i presupposti della tassazione, la plusvalenza può emergere soltanto sulla quota di prezzo riferibile al bene acquistato da meno di cinque anni.
Nel caso concreto, abitazione e campo da tennis superano il quinquennio rispettivamente dopo il 10 e il 15 settembre 2026. Il campo da padel, invece, resta soggetto alla verifica autonoma, perché acquistato nel 2025.
Preliminare e caparra: quando rilevano
Il preliminare obbliga le parti a concludere il contratto definitivo, ma non produce normalmente il trasferimento della proprietà. Per il calcolo del quinquennio rileva quindi la data del rogito, cioè il momento in cui si perfeziona l’effetto traslativo.
La stessa impostazione vale per la caparra confirmatoria: il suo incasso al momento del preliminare non determina automaticamente una plusvalenza. Se la somma viene imputata ad acconto sul prezzo, dovrà essere inclusa nel corrispettivo del bene interessato, ma la tassazione sarà effettuata nell’anno della cessione definitiva.
Ristrutturazioni e ampliamenti non fanno ripartire il termine
L’Agenzia ha inoltre ricordato che gli interventi di ristrutturazione o ampliamento non fanno decorrere un nuovo quinquennio. Ai fini della verifica resta determinante la data originaria di acquisto dell’immobile, salvo l’applicazione delle specifiche eccezioni previste dalla legge, tra cui quelle relative a determinati immobili adibiti ad abitazione principale.
