La piena proprietà di una casa è definita dalla possibilità di godere dell’immobile in questione

Come e quando vendere la nuda proprietà di una casa

La piena proprietà di una casa è definita dalla possibilità di godere dell’immobile in questione, di percepire un reddito da locazione e di poterne disporre. Eppure, è sempre più diffuso investire in regime di nuda proprietà, una forma interessante di acquisto e di di vendita immobiliare che il mercato offre a chi intende acquistare casa ad un costo molto inferiore rispetto alla piena proprietà e a chi vuole vivere serenamente. In questo modo, il potenziale acquirente ha il vantaggio di acquistare un immobile con una significativa riduzione del prezzo di acquisto sul suo valore e beneficia di una tassazione molto favorevole. Tuttavia, in qualità di nudo proprietario, non ha l’immediato godimento dell’immobile, denominato usufrutto, ma acquista l’immobile tramite lo smembramento. Ciò significa che non ha il diritto di disporre dell’alloggio in questione.

Significato di nuda proprietà

Tecnicamente, la nuda proprietà è il valore di un immobile decurtato dell’usufrutto – il diritto di cui gode un altro soggetto che può fare uso del bene. La nuda proprietà, quindi, conferisce al suo titolare, detto nudo proprietario, il diritto di disporre di un bene mobile o immobile (vendendolo, regalandolo o lasciandolo in eredità) mentre l’usufruttuario ha solo il diritto di usarlo.

Investire nella nuda proprietà è una buona soluzione per diventare proprietario di un immobile, in quanto permette di acquistarlo ad un prezzo ridotto e di concederne l’uso a terzi per un periodo temporaneo, dopodiché se ne diventa automaticamente proprietario. Rappresenta un’opportunità per investire in immobili al minor costo, nel lungo periodo e senza vincoli gestionali.

Il prezzo di vendita di un immobile viene stabilito da una perizia professionale che tiene conto di due fattori: il valore di mercato dell’immobile e un coefficiente che varia in base all’età dell’usufruttuario.

Tuttavia, più anziano è l’usufruttuario, di solito anche venditore dell’immobile, maggiore è il valore della nuda proprietà e la tassazione che verrà applicata all’atto di compravendita. In tal caso la durata stimata dell’usufrutto sarà minore, di conseguenza, anche il tempo che dovrà attendere l’acquirente/nudo proprietario per usufruire materialmente dell’immobile.

Diritti e doveri del nudo proprietario e dell’usufruttuario

I soggetti coinvolti in questa particolare tipologia di proprietà sono due: il nudo proprietario e l’usufruttuario. Come abbiamo visto, essere nudo proprietario di un’abitazione è diverso da esserne pieno proprietario in quanto è l’usufruttuario ad averne diritto di godimento e occupazione e di riceverne il reddito in caso di locazione.

Generalmente accade che il proprietario dell’immobile lo metta in vendita ma ne conserva il diritto di utilizzarlo e di continuare a viverci fino ad una determinata scadenza indicata nel contratto di vendita o finché è in vita.

• In caso di locazione dell’immobile, il nudo proprietario non può percepire il reddito che ne deriva, a meno che l’usufruttuario non glielo conceda. Di contro, l’usufruttuario ha dei doveri nei confronti del nudo proprietario, poiché deve ottenere il suo consenso per cambiare la destinazione dell’immobile, per una locazione rurale o commerciale, ecc..
• Il nudo proprietario non può vendere l’immobile in piena proprietà, può solo vendere la nuda proprietà dell’immobile che possiede: può quindi vendere i suoi diritti, ma non l’abitazione.
• L’usufruttuario può affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terzi soggetti, fermo restando il pieno rispetto delle condizioni e dei termini previsti dal contratto.
• Il nudo proprietario non è tenuto ad assumersi le spese generate dalla normale manutenzione dell’immobile, ma deve invece assumersi i lavori straordinari, quelli che consentono di preservare l’immobile.
• La tassazione dello smembramento dei beni non sarà la stessa per l’usufruttuario e per il nudo proprietario. L’usufruttuario è responsabile della tassazione dei redditi da locazione e delle imposte locali. L’immobile non entra in conto nel patrimonio del nudo proprietario, mentre nel caso dell’usufruttuario, dovrà integrare il valore del bene nel proprio patrimonio.

Perché vendere la nuda proprietà di un immobile

Alcuni proprietari di immobili vogliono fruire e godere della loro abitazione serenamente finché possono, occupandola personalmente o affittandola e ritirando l’affitto, ma senza dover rimanere proprietari. Per ottenere ciò c’è una soluzione: vendere la nuda proprietà, riservandone l’usufrutto.

Una formula che si rivela molto interessante da parte di persone anziane: nulla cambia nella loro vita quotidiana e traggono personalmente profitto dal proprio capitale. Di converso, alcuni investitori che dispongono di liquidità e desiderano un investimento a lungo termine potrebbero essere tentati da questo tipo di compravendita, ma in qualità di nudi proprietari non potranno prendere il pieno possesso dell’immobile fino al termine dell’usufrutto.

La vendita della nuda proprietà di un bene immobile con riserva di usufrutto presenta molti vantaggi, principalmente per i proprietari anziani senza eredi diretti. Consente al venditore di toccare con mano il prezzo di vendita di un immobile e di incassare l’importo della transazione pur continuando a godere della sua proprietà. La durata dell’usufrutto può essere illimitata fino alla morte del venditore, oppure limitata nel tempo.

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