La vendita di un immobile con opere abusive non integra automaticamente il reato di truffa. Tuttavia, una dichiarazione non veritiera sulle caratteristiche del bene può assumere rilievo penale quando altera la percezione degli acquirenti e il venditore conosce consapevolmente la situazione urbanistica. Lo ha stabilito la Cassazione in un caso relativo a un villino.
Punti chiave
- La dichiarazione sull’epoca di costruzione può incidere sulla valutazione della regolarità urbanistica.
- La realizzazione diretta degli abusi dimostra, nel caso esaminato, la consapevolezza della venditrice.
- La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso contro la decisione d’appello.
La dichiarazione contenuta nel preliminare
La vicenda riguarda un contratto preliminare nel quale il villino era indicato come edificato prima del 1° settembre 1967. Gli accertamenti tecnici svolti nel giudizio civile hanno però individuato tre corpi di fabbrica — un manufatto, un porticato e un’autorimessa — realizzati senza titolo edilizio nel 2012 e nel 2013.
Le opere erano state considerate non sanabili e rendevano la consistenza effettiva dell’immobile diversa da quella risultante dalla documentazione richiamata nel contratto.
Perché la condotta è stata ritenuta fraudolenta
Secondo la Corte d’appello di Roma, l’indicazione sull’epoca di costruzione non costituiva un’informazione marginale. Essa poteva influire sulla rappresentazione che gli acquirenti si erano fatti della regolarità urbanistica del bene e della corrispondenza tra stato di fatto, planimetrie e dati catastali.
La difformità, unita alla capacità della dichiarazione di orientare la decisione degli acquirenti, è stata quindi valutata nell’ambito dell’accusa di truffa aggravata.
La consapevolezza della proprietaria
In primo grado l’imputata era stata assolta, poiché si era ritenuto che avesse semplicemente riportato quanto dichiarato dai precedenti proprietari sull’epoca di costruzione.
La Corte d’appello ha invece considerato decisivo il fatto che le opere abusive fossero state realizzate dalla stessa proprietaria dopo l’acquisto dell’immobile, avvenuto nel marzo 2011. Per i giudici, ciò escludeva la possibilità che ignorasse la reale data di realizzazione dei manufatti.
Anche il comportamento tenuto dopo che gli acquirenti avevano scoperto le irregolarità tramite un tecnico di fiducia è stato valutato come elemento coerente con la consapevolezza della situazione.
Il ricorso in Cassazione
La difesa aveva sostenuto che la Corte d’appello avesse attribuito al preliminare un contenuto non presente nel documento. La Suprema Corte ha respinto la contestazione, rilevando che la decisione non si fondava su un’interpretazione arbitraria del contratto, ma sugli accertamenti tecnici relativi alle opere comprese nel bene promesso in vendita.
Con la sentenza n. 32131, depositata il 27 agosto 2026, la Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Nel caso specifico, la conoscenza diretta degli abusi e la dichiarazione non veritiera sono state ritenute elementi determinanti per la configurazione del dolo richiesto dal reato di truffa.
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