La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di una proprietaria condannata in relazione alla vendita preliminare di un villino con opere edilizie realizzate senza autorizzazione. Secondo i giudici, la dichiarazione sull’epoca di costruzione dell’immobile, se consapevolmente non veritiera, può alterare la valutazione degli acquirenti e integrare gli estremi della truffa aggravata.

Punti chiave

• La difformità urbanistica può assumere rilievo penale quando viene occultata consapevolmente.
• La realizzazione diretta degli abusi è stata decisiva per dimostrare la conoscenza della venditrice.
• La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della proprietaria.

La vicenda della vendita immobiliare

Il caso riguardava un preliminare per la vendita di un villino nel quale era indicato che l’immobile era stato costruito prima del 1° settembre 1967. Tale indicazione poteva far ritenere agli acquirenti che il bene fosse urbanisticamente regolare o comunque soggetto a un diverso regime edilizio.

Una consulenza tecnica disposta nel giudizio civile aveva però individuato tre manufatti: un corpo rettangolare, un porticato e un’autorimessa. Le opere erano state realizzate senza titolo edilizio nel 2012 e nel 2013 ed erano state giudicate non sanabili.

La falsa rappresentazione dello stato dell’immobile

Per la Corte d’appello di Roma, la dichiarazione inserita nel preliminare non era irrilevante. Incideva sulla percezione degli acquirenti riguardo alla consistenza reale del bene, alla sua regolarità urbanistica e alla corrispondenza tra planimetrie, dati catastali e situazione effettiva.

L’immobile promesso in vendita risultava infatti più ampio e diverso da quello rappresentato nella documentazione richiamata nel contratto. La difformità è stata quindi considerata parte della condotta contestata come truffa aggravata, poiché potenzialmente idonea a influenzare la decisione degli acquirenti.

Decisiva la consapevolezza della proprietaria

In primo grado l’imputata era stata assolta, poiché si era ritenuto che avesse semplicemente riportato quanto dichiarato dai precedenti proprietari sull’epoca di costruzione.

La Corte d’appello ha invece sottolineato che la proprietaria aveva acquistato l’immobile nel marzo 2011 e che gli abusi erano stati realizzati successivamente, direttamente da lei. Questo elemento rendeva difficile sostenere l’ignoranza sull’effettiva epoca di costruzione e ha portato i giudici a ritenere consapevolmente falsa la dichiarazione contenuta nel preliminare.

Anche il comportamento tenuto dopo la scoperta delle irregolarità da parte degli acquirenti, informati da un tecnico di fiducia, è stato valutato come coerente con la consapevolezza della situazione edilizia.

La decisione della Cassazione

La difesa aveva sostenuto che la Corte d’appello avesse attribuito al preliminare un contenuto non presente nel documento. La Cassazione ha respinto la contestazione, ritenendo che la ricostruzione fosse fondata sugli accertamenti tecnici e non su un’interpretazione arbitraria del contratto.

Con la sentenza n. 32131, depositata il 27 agosto 2026, la Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso. La decisione conferma che la vendita di un immobile con abusi non costituisce automaticamente reato, ma può diventare truffa quando la difformità viene rappresentata in modo ingannevole e il venditore ne è consapevole.

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