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RIFORMA DEL CATASTO: COMPUTO IN METRI QUADRI
1 Giugno 2012
Si cambia, rendite calcolate in base alla superficie e non ai vani.
Cambia volto, il catasto: le rendite saranno calcolate in base alla superficie dell’immobile, e non ai vani, arrivando a valori di mercato. E al procedimento di revisione contribuiranno l’Agenzia del territorio e i Comuni. Ma, per evitare un aggravio del carico fiscale, è prevista la contestuale riduzione delle aliquote. Lo stabilisce il ddl per la delega fiscale messo a punto dal Governo. Quando il Parlamento avrà approvato il testo, l’Esecutivo dovrà lavorare sodo: i parametri non sono stati aggiornati per anni e nelle nostre città esistono notevoli sperequazioni, anche fra un quartiere e l’altro. La riforma sarà ispirata a principi e criteri direttivi stringenti e trasparenti: per le unità immobiliari urbane la rendita media ordinaria sarà valutata attraverso l’analisi delle statistiche sui valori di mercato, mentre sono previsti meccanismi di adeguamento periodico dei valori e delle rendite. Bisognerà fare riferimento ai valori medi ordinari espressi dal mercato dei tre anni precedenti all’entrata in vigore del decreto legislativo. Le linee guida del Governo prevedono anche la definizione degli ambiti territoriali del mercato immobiliare, la rideterminazione delle destinazioni d’uso catastali ordinarie e speciali e l’individuazione del valore patrimoniale medio ordinario.
Quanto conta la qualità...
Oltre che sulla superficie degli immobili, le nuove rendite catastali saranno fondate sulla qualità e sulla localizzazione del fabbricato. La rideterminazione delle definizioni delle destinazioni d’uso catastali ordinarie e speciali, infatti, dovrà tenere conto «delle mutate condizioni economiche e sociali e delle conseguenti diverse utilizzazioni degli immobili». Le definizioni dovranno essere individuate sulla base della «rendita media ordinaria per le unità immobiliari» mediante un processo che utilizza funzioni statistiche che esprimono la relazione tra redditi di locazioni medie, localizzazioni e caratteristiche edilizie per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale, laddove sussistono dati consolidati sul mercato delle locazioni. E quando le cifre certe mancano? Si utilizzeranno i «valori patrimoniali di specifici saggi di redditività» che possono essere desunti dal mercato prendendo l’arco triennale precedente la nuova determinazione. Ancora: il valore patrimoniale medio ordinario dovrà inoltre essere calcolato utilizzando il metro quadrato «come unità di consistenza specificando i criteri di calcolo della superficie dell’unità immobiliare».
Location nel mirino e criteri di stima
Via libera, inoltre, a funzioni statistiche in grado di esprimere la relazione fra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale. E se le scienze attuariali non possono venirci incontro si applicano altri metodi: per le unità immobiliari a destinazione catastale «speciale» si opera sulla base di procedimenti di «stima diretta» e con l’applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale; diversamente si userà il criterio del costo per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale e il criterio reddituale per i cespiti per i quali la redditività costituisce l’aspetto prevalente. Il Governo, infine, ridefinirà le competenze e la composizione delle commissioni censuarie provinciali e della commissione censuaria centrale, assicurando la presenza di rappresentanti dell’Agenzia del Territorio, di professionisti e docenti.
Tempi e modi per la corretta applicazione dell’Imu
A Palazzo Chigi sanno bene che è un’operazione complessa, ma comunque necessaria in vista di una corretta applicazione dell’Imu: la metodologia di calcolo della nuova imposta sugli immobili dovrà infatti essere fondata non più sul numero dei vani presenti nell’immobile, bensì sulla sua metratura. I tempi di realizzazione? Non saranno brevi: «La riforma del catasto è una cosa non di quest’anno» annuncia al Senato il vice ministero all’Economia, Vittorio Grilli, intervenendo alla commissione Finanze.
EDITO DA: UFFICIO STUDI STIMACASA
FONTE: LEGGO.IT
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